部分县城房价涨到三四万元深圳新房销售实行“指导价”

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       近日，一份名为《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》的文件在网络流传。2021年5月27日，南都报道从深圳市住建局相关人士处获悉，该份文件为真。文件都有哪些值得注意的内容？跟大件事君一起来看看，预、现售商品房公寓价格，不得超过上一年同类型网签价格。该份文件中，对多类型项目价格，进行了明确规定。
       南都记者看到在《价格指导规则及流程》文件中规定，按照深圳房地产调控政策相关规定，深圳市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。
       1、分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。若申请价格备案时间间隔超过一年，可按照定价指导流程重新申请备案价格审批，但应优先参考前期项目的网签价格。
       2 、预售商品住房和商务公寓项目转现售，原则上备案价格不得向上调整。如项目在“深八条”出台（2016年10月6日）之前已预售，则项目转现售后可以视市场情况适度调整一次，但仍需按照价格指导原则和审批流程进行重新核定。
       3、商务公寓项目，价格指导规则与住宅相同，但对于周边无参考楼盘的商务公寓项目，可综合考虑项目品质与特点，采用所在区域新建商品住宅与商务公寓的销售价格进行折算处理，原则上采用同时期、同项目的商品住宅与商务公寓网签价格的比值。
       华商律师事务所周争锋律师分析称，2017年深圳曾出台《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，此文件和2017年的文件都是为了落实深圳“104新政”中提出的管控目标，中心用意便是为了限制房价。 2017年文件对精装修的问题没有作出更加明确的要求，这一次对精装修有了更严格细致的规定，也将进一步稳控楼市。
       最近，“县城房价过万”受到舆论关注，有的县城房价甚至达到三四万元一平方米。“新华视点”记者了解到，房价上涨压力较大的中小城市大多位于东部地区。这些区域县城的房价为何急剧上涨？
       （小标题）“县城房价过万” 超九成在东部地区。今年以来，多个中小城市出现房地产市场交易火爆的情况。
       中国房价行情网等平台数据发现，全国有100余个县（县级市）房价均价超过每平方米1万元，其中海南陵水最高，浙江义乌第二。从区域分布看，超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。
       一些普通小县城房价接近每平方米2万元。根据中国房价行情网数据，浙江西部与江西接壤的县级市江山市，3月房价均价为每平方米18608元，不少项目的二手房房价超过每平方米2.5万元。
       有的甚至更高。根据海南省统计部门数据，今年一季度，海南省陵水黎族自治县新建商品住宅销售均价每平方米29343元，同比下降2.3%，但价格仍然领先其他县城。比如，香水湾一季度销售12套，大都偏别墅类，均价超过每平方米3万元，其中的富力湾项目均价超4万元，陵水县另一个湾区清水湾均价25000元。
       不仅价格高，而且涨速很快。2020年以来，苏北宿迁等地房价快速上涨，一些县城房价涨幅甚至超过所属地级市。据中国房价行情网统计，宿迁市沭阳县2021年5月房价达每平方米12578元，比去年同期上涨31.20%。
       沭阳儒房房地产中介公司小赵介绍，沭阳南部新城5年前新房价格仅为每平方米3000元，现在普遍在每平方米1.2万元以上，多个小区单价超过每平方米1.5万元。宿迁市二手房中介机构统计的5月宿迁市二手房涨幅排行榜上，位列涨幅前10名的小区有8个来自沭阳。其中，沭阳嘉瑞玫瑰园以均价15522元、涨幅48.70%排名第一。
       针对今年以来房地产市场交易火爆的情况，江山市4月20日发布有关房地产市场平稳健康发展的12条措施，涵盖优化土地供应模式、实行住房限售、抑制不合理住房需求等方面。浙江省义乌、永康、开化也在近期出台收紧性楼市政策。
       根据央行调查数据显示，当前全国城镇家庭户均拥有1.5套房；31%的家庭平均有2套房；10.5%的家庭平均有3套房。根据之前机构调查的数据显示，全国住房空置率超过20%。根据广发银行和西南财经大学联合发布的中国家庭资产配置调研报告显示，中国城镇家庭住房资产占家庭总资产的70%以上。
       另外是官方的统计数据显示，全国有一半的城镇家庭有负债，在负债的家庭中，房贷占比为75.9%。这就说明，虽然许多家庭已买了房，也欠了不少的债务。细数我国房地产行业经历了二十多年的黄金发展期，在这期间房价基本上一直在上涨。进入2020年，房价上涨速度已明显放缓，并且已有多个城市房价开始下跌。
       根据多家机构媒体的报道，在2020年10-11月份，国内就有超过100个城市房价不同程度的下跌，环比下跌幅度最大达到10%。当然，也有多个城市房价小幅上涨。这就意味着，楼市分化局面已经显现。对此，业内专家表示，在楼市“新规”之下，炒房者将逐步全面消失，2021年起，房价走势清晰了！
       在2020年12月底，人民银行和银保监会发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知明确提出国内房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。对此，业内专家认为，房地产贷款管理制度的通知旨在促进房地产市场平稳健康可持续性发展。另外是在2020年下半年，央行和住建部给房企提出了“三道红线”的新规，其含义也是为了降低房企的负债。
       就目前而言，国内房价处在高水平不容置疑。前边讲到，全国城镇家庭户均已有1.5套房，这就说明我国目前已经不缺房子了。但是根据官方公布的数据显示，目前全国商品房均价已经突破了万元每平米。房价处于当前这样的水平也与投机炒房行为有很大关系，就比如之前多家机构媒体曝光了多家上市企业存在囤房、炒房的行为。
       实际上，近几年来，在楼市调控政策持续收紧的态势下，房价平稳的趋势已经显现。可以说，以后投资炒房赚钱的几率越来越小。毕竟，国家已多次强调“房住不炒”的长期定位，以及官媒发文“不再依赖房地产来刺激经济增长”。就如某专家所说，靠投资炒房赚钱时代将一去不返，之前不少人靠投资炒房赚了不少钱，以后弄不好会把之前赚的钱全部搭进去。

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